Cập nhật nội dung chi tiết về Đất Nền Dự Án Là Gì? Những Lưu Ý Khi Đầu Tư Cần Biết mới nhất trên website Sieuphampanorama.com. Hy vọng thông tin trong bài viết sẽ đáp ứng được nhu cầu ngoài mong đợi của bạn, chúng tôi sẽ làm việc thường xuyên để cập nhật nội dung mới nhằm giúp bạn nhận được thông tin nhanh chóng và chính xác nhất.
Đất nền dự án vùng ven như Bình Dương, Long An, Đồng Nai,… đang là xu hướng đầu tư của khách hàng tài chính từ 1-2 tỷ. Nếu đầu tư đúng những khu vực tiềm năng, việc sinh lời gấp 2-3 lần trong thời gian ngắn là chuyện bình thường.
KHÁI NIỆM ĐẤT NỀN DỰ ÁN
Theo quy định tại Luật đất đai 2012, Luật kinh doanh bất động sản 2014, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thì đất nền được hiểu:
►Đất nền là những lô đất hay vị trí đất mà chưa có bất kỳ tác động nào làm thay đổi biến dạng như đào bới, san lấp,.. Cụ thể như đất đã xây nhà, đất làm công trình sẽ không được gọi là đất nền nữa.
►Đất nền dự án là những lô đất nằm trong quy hoạch, trong một quỹ đất mà chủ đầu tư đang thực hiện chuẩn bị làm cơ sở hạ tầng, nghĩa là đang ở trong tình trạng chưa tác động gì đến đất.
Đất thổ cư hay còn gọi là đất phi nông nghiệp. Đây là loại đất cho phép ở, xây dựng nhà cửa, các công trình xây dựng cho đời sống xã hội. Diện tích đất nền thông thường từ 80m2 tuỳ theo khu vực (4x20m, 5x20m,…).
Thực tế Đất nền dự án Thuận An Central – Bình Dương
TẠI SAO KHÁCH HÀNG CẦN HIỂU RÕ VỀ ĐẤT NỀN DỰ ÁN?
Những cái bẫy mới trong ngành bất động sản dễ gặp phải chính là đất nền do ngân hàng thanh lý giá rẻ, đất thành phố mà giá nông thôn, vỡ nợ bán gấp, mua đất lợi nhuận 30%/năm… Các hình thức đa phần lừa đều đánh vào tâm lý “ham lợi nhanh”, khiến nhiều trường hợp khách hàng “trắng tay” rồi mới vỡ lẽ.
► Ra quyết định nên mua hay không nên mua khi đứng trước hàng nghìn dự án trên thị trường.
► Tránh rủi ro: rơi vào bẫy các công ty ma, mua đất sổ chung hoặc sổ cầm cố ngân hàng,…
► Mua đúng giá, không bị “cò” dẫn dắt mua chênh lệch, kê giá.
► Nắm rõ pháp lý, sổ sách dự án để đầu tư an toàn và đem lại tỉ suất sinh lợi cao nhất.
QUAN TÂM GÌ KHI CHỌN MUA ĐẤT NỀN DỰ ÁN?
Khi chọn mua một sản phẩm đất nền thì dự án đó cần có đầy đủ các yếu tố sau đây:
1.
Pháp lý rõ ràng:
► Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
► Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
► Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện, Tỉnh.
Dự án Nam An New City Bàu Bàng được UBND Bàu Bàng phê duyệt 1/500 và hiện đã có sổ sẵn
2. Hoàn thiện hạ tầng.
Hạ tầng của một sản phẩm đất nền dự án cơ bản khi bàn giao cho khách hàng phải có đầy đủ: Hệ thống đèn chiếu sáng, Cây xanh, Vỉa hè, Cống thoát nước, Đường nhựa, Điện âm nước máy.
Đây là những yếu tố cơ bản để những khách hàng có nhu cầu ở thì sau khi mua có thể tiến hành xây dựng được ngay. Còn việc khách hàng được phép xây dựng tự do hay phải xây theo quy hoạch thì phụ thuộc vào vị trí và quy hoạch địa phương.
Dự án đất nền đã hoàn thiện hạ tầng tại Bình Dương
3. Nhiều tiện ích xung quanh.
Khách hàng dù mua ở hay mua đầu tư thì nên lựa chọn những dự án nằm trong khu dân cư, tiện ích nội và ngoại khu phải đầy đủ.
“Điện – đường – trường – trạm” là những yêu cầu thiết yếu để đáp ứng nhu cầu an cư. Vì khi nhu cầu an cư cao thì đất nền mới có khả năng bán ra (thanh khoản).
Các tiện ích nội khu cũng được các chủ đầu tư xây dựng với tỉ lệ hợp lý. Thông thường tiện ích nội khu sẽ chiếm từ 20-40%/diện tích tuỳ theo quy mô dự án. Các tiện ích này thông thường là: Trường học, công viên, bệnh viện, khu vui chơi trẻ em, khu dịch vụ ăn uống,….Các tiện ích này đa phần sẽ được đi vào hoạt động khi dân cư đã về xây dựng nhà ở từ 70%.
4. Hệ thống giao thông đồng bộ và tiện lợi.
Giao thông có vai trò quan trọng khi tác động trực tiếp tới yếu tố tăng giá của Bất động sản khu vực đó nói chung và đất nền dự án nói riêng. Khách hàng nên chọn những dự án đất nền trong khu vực giao thông thuận tiện, gần những trục đường chính.
Ví dụ như trục đường Phạm Văn Đồng (Quận Gò Vấp – Quận Thủ Đức). Khi chưa có tuyến đường này, đây là khu vực “đồng không mông quạnh” , đường đất và chỉ tuyến đường sắt cắt ngang, giá đất lúc bấy giờ chỉ từ vài trăm triệu/nền. Đến năm 2013, sau khi làm tuyến đường Phạm Văn Đồng nối từ Quốc lộ 1A đến sân bay Tân Sơn Nhất, giá đất dọc tuyến này đang ở mức đỉnh 100-200 triệu/m2. Hiện nay, đây được xem là tuyến đường nội đô đẹp nhất Thành Phố Hồ Chí Minh.
5. Chủ đầu tư uy tín.
Nếu khách hàng chọn mua những dự án giai đoạn sơ khai, hạ tầng chưa hoàn thiện, đợi sổ từ 5-18 tháng,… thì nên cân nhắc chọn Nhà đầu tư uy tín. Khách hàng nên xem qua quy mô công ty, thâm niên, vốn hoá cũng như các dự án đã triển khai thành công có đúng tiến độ hay không? Chất lượng công trình thế nào?… Nhiều trường hợp rủi ro là Chủ đầu tư không năng lực, không thực hiện dự án đúng như phối cảnh hay bản vẽ,… sẽ tạo ra nhiều rắc rối cho khách hàng.
Làm việc với một Chủ đầu tư có vốn hoá mạnh cũng giúp khách hàng có cách chính sách thanh toán linh hoạt, ưu việt.
*** Mọi thông tin chi tiết về thị trường bất động sản, quý khách có thể theo dõi ngay tại:
➡ Hội nhóm trao đổi và chia sẻ kinh nghiệm dành cho nhà đầu tư bất động sản:
https://bit.ly/32h8uKd
➡ Trung tâm Chăm sóc khách hàng:
https://tanhungreal.vn/lien-he.html
➡ Youtube Channel:
https://bit.ly/3eua53W
➡ Zalo Official Account:
chúng tôi
➡ Fanpage chính thức Tân Hưng Real Estate:
https://www.facebook.com/tanhungreal.vn
Chia sẻ:
Đất Nền Dự Án Là Gì Và 7 Quy Tắc Đầu Tư Đất Nền An Toàn
Để làm rõ khái niệm trên, mời bạn đọc cùng chúng tôi tổng hợp.
Đồng thời trong bài liệt kê 7 quy tắc kinh doanh đất nền an toàn hiệu quả.
Đất nền là gì?
Đất nền là lô đất nằm trong dự án quy hoạch của địa phương, của chủ đầu tư, đang trong giai đoạn nghiên cứu, chưa xây dựng, vẫn ở trạng thái lô đất ban đầu. Đất nền thường được lựa chọn trong khu vực có:
Quy hoạch rõ ràng, được phê duyệt
Nhiều tiện ích xung quanh
Hệ thống giao thông đồng bộ và tiện lợi.
Mục đích sử dụng trong dự án xây dựng lớn như khu sinh thái, khu dân cư hoặc cũng có thể là dự án nhà ở, công ty, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng.
Đất nền và đất thổ cư là gì?
Đất nền là những lô đất được nhiều người tìm kiếm bởi lô đất này gần như chưa có bất kỳ tác động nào của máy móc, con người ví dụ như cào bằng, đào lấp, đổ đất, đổ cát, san đất.
Tất cả mọi tác động, thay đổi, san lấp đất cũng như việc con người tác động trực tiếp sẽ không còn được gọi là đất nền nữa.
Đất thổ cư hay có tên gọi khác dễ hiểu hơn là đất ở. Đất thổ cư dùng để ở được phép xây dựng nhà cửa và các công trình phục vụ cho đời sống.
Đất ở được quy định trong Luật Đất đai 2013 là loại hình đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.
Vấn đề pháp lý của mảnh đấy cần lưu ý. Có rất nhiều trường hợp làm giả giấy tờ hoặc miếng đất chưa có sổ đỏ riêng. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến việc sở hữu mảnh đất này cũng như việc kinh doanh bán nó.
Nền đất yếu là gì?
Trong xây dựng dự án, việc khải sát đất nền rất quan trọng. Việt Nam có đường bờ biển dài, nhiều sông, suối và địa hình đa dạng nên đa phần nền đất đều yếu. Nền đất yếu là nền đất không đủ sức chịu tải, không đủ độ bền và bị biến dạng.
Những đặc điểm của nền đất yếu:
Đa phần nền đất yếu là đất sét có lẫn nhiều hữu cơ, sức chịu tải bé (0,5 – 1kg/cm2).
Mô đun biến dạng bé (E<50kg/cm2).
Khả năng chống cắt (C) bé, khả năng thấm nước bé.
Một vài loại đất có nền yếu
Đất sét mềm: gồm các loại đất sét hoặc á sét tương đối chặt, ở trạng thái bão hòa nước, có cường độ thấp.
Đất bùn: Các loại đất tạo thành trong môi trường nước, thành phần hạt rất mịn, ở trạng thái luôn no nước, hệ số rỗng rất lớn, rất yếu về mặt chịu lực.
Đất than bùn: là loại đất yếu có nguồn gốc hữu cơ, được hình thành do kết quả phân hủy các chất hữu cơ có ở các đầm lầy hay gần bờ sông.
Cát chảy: gồm các loại cát mịn, kết cấu hạt rời rạc, có thể bị nén chặt hoặc pha loãng đáng kể. Loại đất này khi chịu tải trọng động thì chuyển sang trạng thái chảy gọi là cát chảy.
Việc xem xét đất nền yếu để có phương pháp xử lý trước khi tiến hành xây dựng. Điều này giúp tăng độ bền vững của các công trình xây dựng.
Đất nền là đất gì?
Đất nền bao gồm một số loại đất sau chia theo mục đích sử dụng:
Đất nền dự án: là những lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư. Nhưng đất chưa tiến hành xây dựng và vẫn còn trong trạng thái ban đầu.
Đất thổ cư hay còn gọi là đất phi nông nghiệp. Đây là loại đất cho phép ở, xây dựng nhà cửa, các công trình xây dựng cho đời sống xã hội
Đất liền kề được hiểu là chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) được chuyển đổi mục đích thành đất ở chỉ áp dụng đối với đất vườn, ao liền kề với đất ở (trong cùng một thửa) và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư.
7 nguyên tắc đầu tư đất nền tránh rủi ro
Nguyên tắc 1 về lựa chọn vị trí, hạ tầng xung quanh
Khi đầu tư đất nền cần chú ý vị trí đất. Đất có kết nối giao thông ở mức từ trung bình đến khá thuận tiện. Khi hạ tầng hoàn thiện dần, cơ hội tăng giá sẽ lớn dần. Một mảnh đất hứa hẹn có người quan tâm nếu có tiện ích liền kề:
Nguyên tắc 2 đầu tư theo cụm dân cư
Đầu tư đất nền theo cụm dân cư là một cách đầu tư khôn ngoan. Nơi nào hình thành cụm dân cư đông đúc, nơi đó sẽ sinh lời cao. Bạn không nên mạo hiểm bằng cách tiên đoán trước tương lai của một khu đất “đồng không mông quạnh”.
Nguyên tắc thứ 3 về vấn đề pháp lý
Nhà đầu tư chỉ nên mua đất nền cần có pháp lý hoàn chỉnh. Những yếu tố đảm bảo an toàn gồm sổ đỏ, không vướng quy hoạch, có giấy phép xây dựng. Rủi ro lớn nhất cho nhà đầu tư là mua đất nền pháp lý dở dang. Tình huống có thể diễn ra là mất nhiều thời gian để hoàn thiện pháp lý; hoặc không thể ra sổ (giấy chứng nhận) được do vướng các quy định, quy chuẩn.
Bốn loại đất nền nhà đầu tư nên tránh:
Đất nền chưa được phép phân lô. Đất này nhà đầu tư sẽ khóa bán, người mua ở thực có thể gặp rắc rối khi đất chưa được phép tách thửa nên cũng không được cấp sổ đỏ để xây dựng.
Đất nền dự án “ma” tức dự án đất nền không có thực để giăng bẫy, chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng.
Đất nền bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng. Chủ đầu tư đem đất đã bán cho người dân thế chấp ngân hàng. Nhiều khách hàng mua nền đất, ký hợp đồng mua bán hợp pháp với chủ đầu tư nhưng sau đó không thể xây nhà vì đất chưa có sổ đỏ hoặc không lên được thổ cư.
Trước khi mua, bạn cần định giá đất nền. Bạn đừng nên là người đầu tiên định giá đất. Nhà đầu tư cần tìm chuyên gia bất động sản, chuyên gia thẩm định giá để được tư vấn giá đất nền dự định mua đã hợp lý hay chưa.
Phương pháp định giá phổ thông là làm phép toán so sánh giá các nền đất lân cận trong thời gian gần nhất. Chỉ nên mua khi giá nền đất bằng hoặc thấp hơn giá thị trường. Nhà đầu tư có thể tham khảo website đăng tải thông tin như chúng tôi mogi.vn
Cân nhắc đến tính thanh khoản thật sự của khu đất. Nhà đầu tư nên làm một cuộc khảo sát sơ bộ về các giao dịch đất nền trong khu vực mình chọn mua.
Cần tìm hiểu nhu cầu mua bán giao dịch nơi này có thật hay không. Chỉ nên mua khi thanh khoản của tài sản tốt (có thể bán nhanh được khi cần tiền), tránh được kịch bản bị chôn vốn bất khả kháng.
Nhà đầu tư nên cân nhắc số tiền đang. Không đầu tư quá số tiền đang có. Nhà đầu tư chỉ nên dùng tiền nhàn rỗi. Nhất là nhà đầu tư mới chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực này.
Khi thiếu hụt nhà đầu tư nên vay trong ngưỡng an toàn (50% giá trị tài sản trở xuống). Cần lường trước tất cả áp lực về lãi suất, thời hạn vay vốn. Mua đất lúc thị trường khủng hoảng, giá sụt giảm mạnh, là thời điểm vàng.
Thị trường càng nóng sốt, càng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Giá cả sẽ giảm mạnh cũng có giới hạn, tăng mạnh cũng sẽ đến ngưỡng. Nhà đầu tư dự đoán đúng điểm mua vào bán ra sẽ nắm phần thắng.
Nguyên tắc 7 về giảm thiểu rủi ro
“Buôn có bạn, bán có phường”. Trong kinh doanh đất nền nên đầu tư theo đội nhóm. Rủi ro sẽ giảm đi khi có nhiều đối tác cùng đồng hành.
Đây là thị trường phức tạp, nhiều cạm bẫy đối với nhà đầu tư non kinh nghiệm. Đầu tư theo nhóm có ưu điểm là kiến thức của các đối tác về đất nền sẽ được cộng hưởng rất tốt.
Tóm lại, khi bạn quyết định đầu tư trong lĩnh vực bất động sản là sẵn sàng đương đầu với những thách thức lớn. Nhà đầu tư cần nắm rõ 7 nguyên tắc được tổng hợp trong bài. Điều này giúp nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro, đầu tư an toàn hiệu quả.
<< Có thể thông tin sau hữu ích với bạn: https://news.mogi.vn/top-12-dieu-can-luu-y-khi-mua-dat-nen-du-an
Đinh Nhung – Content writer
Đất Nền Dự Án Là Gì
Đất nền dự án là gì ? là những lô đất nằm trong dự án được quy hoạch của chủ đầu tư, chưa tiến hành xây dựng và vẫn đang trong trạng thái con nguyên vẹn ban đầu
Vậy chúng ta sẽ đi chi tiết vào khái niệm đất nền là gì? Đất nền là những mảnh đất chưa có sự tác động của con người như đào, san lấp đất…mà vẫn giữ nguyên hiện trạng ban đầu.
Chủ đầu tư
Chủ đầu tư là yếu tố cần thiết để bạn quan tâm khi muốn mua đất nền dự án. Hiện nay có rất nhiều dự án ma, và các dự án ảo không có thật., hoặc những dự án dính tới pháp lý không rõ ràng…Theo nhận định của các chuyên gia trong lĩnh vực, nếu gá bán của đất nền tại một khu vực nào đó có giá thấp chênh lệch cao so với giá bán đất nền của dự án lân cận thì bạn nên để ý đến tính khả thi và năng lực hoàn thiện dự án, cũng như tìm hiểu rõ pháp lý dự án. Bạn không nên thấy dự án đất nền giá rẻ mà lao vào vì có thể gặp nhiều rủi ro sau này.
Để tìm hiểu tính khả thi của dự án đất nền, bạn nên chọn các dự án của các chủ đầu tư uy tín. Nếu chủ đầu tư có thành tích tốt, tiểu sử tốt, tiềm lực tài chính, có trách nhiệm thì việc hoàn thành dự án sẽ chắc chắn hơn, những dự án đã triển khai trong quá khứ, uy tín truyền thông, khảo sát người dân đang sinh sống tại các dự án của chủ đầu tư đó về mức độ hài lòng..
Chủ đầu tư là yếu tố đầu tiên bạn cần quan tâm khi muốn mua đất nền của một dự án nào đó. Nếu chủ đầu tư có thành tích tốt, có trách nhiệm thì việc hoàn thành dự án sẽ chắc chắn hơn. Bạn không nên thấy giá rẻ mà tới mua vì có thể kéo theo những khó khăn về sau này như dự án đang chết, không khả thi. Ngay cả khi nhờ người môi giới, sàn giao dịch địa ốc thì cũng nên tìm hiểu kĩ để tránh thiệt hại cho bản thân.
Không nên mua đất sổ chung
Trường hợp nếu kinh tế bạn không đủ khả năng để một mình mua mảnh đất dự án đó. Và có ý định muốn mua chung với một ai đó. Thì mình khuyên bạn nên xem xét kĩ lưỡng trước khi đưa ra quyết định. vì Đất có sổ chung sẽ dễ dẫn tới tranh chấp sau này, có các trường hợp không thể giải quyết được. Có những trường hợp dẫn đến tranh chấp: Tách sổ không được vì không đủ diện tích để tách, hay thỏa thuận với nhau không đươc. thậm chí có một số trường hợp không thể xác định vị trí đất nền khi mua đất sổ chung nữa.
Hồ sơ pháp lý
Muốn giao dịch đất nền dự án được rõ ràng, minh bạch. Bạn cần chủ động yêu cầu chủ đầu tư hoặc các sàn phân phối sản phẩm cung cấp những giấy tờ cần thiết để chứng minh về vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, giấy ủy quyền môi giới về việc ký hợp đồng, đồ án quy hoạch, giấy phép xây dựng, thủ tục pháp lý, phê duyệt quy hoạch 1/500…
Vậy trong bất cứ giao dịch nào thì việc giấy tờ rõ ràng là vô cùng quan trọng, điều này sẽ giúp bảo vệ quyền lợi cho bạn sau này. Chính vì vậy khi mua đất nền bạn hãy yêu cầu bên bán đưa ra những giấy tờ cần thiết.
Tiến độ thanh toán tiền
Với những đất nền giá rẻ hoặc mua dạng trả góp, bạn sẽ phải trải qua nhiều công đoạn phức tạp, do đó rất cần nhờ tư vấn của luật sư hoặc người môi giới bất động sản kinh nghiệm. Bạn nên xem rõ về phương thức thanh toán theo các kì hạn. Khi mua đất nền nên nhớ đọc kỹ hợp đồng đặt cọc để tránh xảy ra tranh chấp hay đã đặt cọc tiền nhưng lại không có đủ tài chính chi trả tiếp.
Do đó mà việc mua đất nền thường tốn khá nhiều thời gian, công sức cũng như tiền bạc để chắc chắn bạn không chịu thiệt thòi trong giao dịch này. Quan trọng là dự án đó có được gọi là đất sạch hay không, bởi vấn đề giải phóng mặt bằng là chuyện rất gian nan.
Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Là Gì? Đặc Điểm Bạn Cần Biết
Dự án đầu tư xây dựng là gì
Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng là gì được căn cứ theo quy định tại Khoản 15 Điều 3 của Luật Xây dựng năm 2014 có giải thích như sau:
Trong đó, hoạt động xây dựng sẽ gồm các công việc theo quy định tại Khoản 21 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 gồm:
Khảo sát xây dựng;
Thiết kế xây dựng;
Lập quy hoạch xây dựng;
Thi công xây dựng;
Lập dự án đầu tư xây dựng công trình;
Giám sát xây dựng;
Quản lý dự án;
Lựa chọn nhà thầu;
Nghiệm thu công trình xây dựng và bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng, bảo hành, bảo trì;
Các loại dự án đầu tư xây dựng công trình
Hiện nay, có rất nhiều dự án đầu tư xây dựng công trình khác nhau tùy theo các tiêu chí phân loại và các quy định đối với từng nhóm dự án công trình xây dựng cũng có quy trình, thủ tục, quản lý, cách thức thực hiện riêng biệt.
Trong đó, về cơ bản cách phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình được xác định dựa theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP – Nghị định quản lý dự án đầu tư xây dựng như sau:
Phân loại theo quy mô, tính chất và loại công trình chính của dự án:
Dự án quan trọng quốc gia;
Dự án đầu tư xây dựng công trình nhóm A;
Dự án đầu tư xây dựng công trình nhóm B;
Dự án đầu tư xây dựng công trình nhóm C.
Mỗi nhóm dự án sẽ có những tiêu chí cụ thể về quy mô, tính chất và loại công trình chính được quy định chi tiết tại Phụ lục số 1 của Nghị định 59/2015/NĐ-CP quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
Loại dự án đầu tư xây dựng công trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng:
Dự án đầu tư công trình xây dựng sử dụng vào mục đích tôn giáo;
Dự án đầu tư công trình xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa và nâng cấp có tổng mức đầu tư từ dưới 15 tỷ đồng (không bao gồm tiền sử dụng đất).
Phân loại dự án đầu tư xây dựng dựa theo loại nguồn vốn sử dụng:
Dự án đầu tư xây dựng có vốn ngoài ngân sách;
Dự án đầu tư xây dựng có sử dụng nguồn vốn khác;
Dự án đầu tư xây dựng từ nguồn vốn ngân sách của nhà nước.
Ngoài ra, nhiều người phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình theo từng hạng mục như: lập dự án đầu tư xây dựng chung cư và nhà xưởng cho thuê, nhà ở, khách sạn, nhà nghỉ, nhà cao tầng, văn phòng cho thuê, trường học, lò gạch, nhà xưởng, nhà máy, trạm dừng chân, khu công nghiệp, trung tâm thương mại, bệnh viện, nghĩa trang…
Trình tự thực hiện dự án đầu tư xây dựng
Được quy định tại Khoản 1 Điều 50 Luật Xây dựng 2014 thì các bước lập và quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng bao gồm 03 giai đoạn:
Cụ thể gồm các công việc: xin chủ trương đầu tư, giao đất, thuê đất và giải phóng mặt bằng, quy hoạch.
* Quy trình và thủ tục xin đầu tư dự án xây dựng
Đối với quy trình xin chủ trương đầu tư sẽ thực hiện như sau:
Nghiên cứu quy mô, thị trường và tìm kiếm nguồn đất, thông tin về thu hồi, đồng thời chuyển mục đích sử dụng đất, lên phương án đầu tư và thỏa thuận địa điểm thực hiện quy hoạch dự án.
Xin chủ trương đầu tư và văn bản chấp thuận đầu tư của UBND tỉnh, thành phố.
* Trình tự và quy trình quy hoạch dự án đầu tư
Đối với quy trình quy hoạch dự án đã được phép chấp thuận đầu tư sẽ phụ thuộc vào loại dự án có quy hoạch hay chưa có quy hoạch để có quy trình khác nhau.
Giai đoạn này các nội dung của dự án đầu tư xây dựng công trình cần thực hiện:
Bàn giao và chuẩn bị mặt bằng dự án: Bàn giao đất hoặc thuê đất, chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có);
Khảo sát và đầu tư xây dựng;
Thi công xây dựng công trình.
c. Kết thúc xây dựng và đưa dự án vào sử dụng
Chọn nhà thầu thi công và giám sát;
Tiến hành thi công, trong quá trình thi công có thể được xin điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với thực tế;
Nghiệm thu công trình xây dựng hoàn thành, bàn giao công trình hoàn thành, vận hành và chạy thử, cũng như thực hiện các công việc cần thiết khác.
Nội dung cơ bản của một dự án đầu tư trong giai đoạn kết thúc gồm các công việc như sau:
Hoàn công công trình dự án xây dựng;
Quyết toán và kiểm toán hạch toán dự án đầu tư xây dựng cơ bản;
Chứng nhận sở hữu công trình;
Bảo hành công trình xây dựng, đồng thời đưa vào sử dụng.
Quy trình và nội dung lập báo cáo đầu tư dự án xây dựng công trình
Mỗi giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựn g công trình sẽ có nhiều công việc mà trong đó có những công việc mang tính chất then chốt được quy định về quy trình (trình tự và thủ tục) đầu tư dự án cụ thể.
Vấn đề lập báo cáo và lập dự án đầu tư là bước khởi đầu quan trọng trong quyết định đến vấn đề xin giấy phép xây dựng đối với dự án đầu tư xây dựng công trình mặc dù đó chỉ là một nội dung trong giai đoạn chuẩn bị. Theo quy định lập dự án đầu tư xây dựng là nội dung thực hiện dự án đầu tư xây dựng quan trọng trong giai đoạn chuẩn bị. Theo quy định cách lập dự án đầu tư xây dựng sẽ phụ thuộc vào từng loại dự án cụ thể để lập các loại báo cáo.
Dự án đầu tư xây dựng quan trọng quốc gia theo quy định cần phải lập Báo cáo đầu tư xây dựng công trình trình quốc hội thông qua chủ chương và được cấp phép đầu tư.
Tính cần thiết của dự án đầu tư xây dựng, khó khăn và thuận lợi;
Quy mô dự kiến: diện tích, công suất, hạng mục xây dựng công trình chính, phụ..;
Phân tích cơ bản sơ bộ về công nghệ, hạ tầng, kỹ thuật phương án mặt bằng, tái định cư, phòng chống cháy nổ, an toàn lao động…;
Hình thức đầu tư: vốn và phương án huy động vốn, tiến độ, thời hạn, phân kỳ…
Thời hạn lấy ý kiến:
30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị, cơ quan hỏi ý kiến phải có văn bản trả lời về các nội dung thuộc phạm vi quản lý của mình.
07 ngày sau khi nhận được văn bản trả lời theo đúng thời hạn trên, Bộ quản lý ngành phải lập Báo cáo để trình Thủ tướng Chính phủ.
Khi nào cần phải lập dự án đầu tư xây dựng? Theo quy định những dự án đầu tư xây dựng nhóm A phải lập dự án để làm rõ về sự cần thiết phải đầu tư, hiệu quả đầu tư xây dựng công trình không phân biệt vốn đầu tư. Nội dung lập dự án đầu tư xây dựng công trình gồm nội dung:
Trình tự, thủ tục lập dự án đầu tư xây dựng công trình * Nội dung của thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình
Sự cần thiết đầu tư dự án (là cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng về mặt pháp lý, kinh tế – kỹ thuật, nhu cầu thị trường, khả năng phát triển…), mục tiêu đầu tư, đánh giá thị trường, hình thức đầu tư xây dựng, nhu cầu sử dụng đất, địa điểm…;
Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình;
Có báo cáo đánh giá tác động môi trường, những giải pháp phòng, chống cháy, nổ và các yêu cầu về an ninh và quốc phòng;
Đưa ra các giải pháp thực hiện dự án: giải phóng mặt bằng và tái định cư, thiết kế kiến trúc đối với công trình và khai thác dự án, sử dụng lao động, phân kỳ, tiến độ hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng;
Tổng mức đầu tư của dự án: huy động vốn, phương án hoàn trả vốn đối với dự án cần thu hồi vốn, chỉ tiêu tài chính và đánh giá hiệu quả dự án…
* Nội dung thiết kế cơ sở của dự án
Theo quy định đối với những dự án xây dựng công trình có quy mô nhỏ và kỹ thuật đơn giản (có thể thiết kế mẫu và xử lý nền móng không phức tạp thì cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật về đầu tư (gọi tắt là Báo cáo đầu tư). Các dự án thuộc đối tượng chỉ cần lập báo cáo đầu tư theo quy định bao gồm:
Giải pháp thiết kế chủ yếu và đảm bảo đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư, triển khai;
Thuyết minh thiết kế cơ sở dự án: tóm tắt nhiệm vụ thiết kế, xây dựng, thuyết minh công nghệ. Thuyết minh có thể trình bày riêng hay chung với bản thiết kế dự án.
Trình tự thủ tục lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật về đầu tư
Hồ sơ pháp lý dự án đầu tư xây dựng cần chuẩn bị khi làm báo cáo đầu tư dự án xây dựng gồm có:
Các công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ của người dân;
Công trình xây dựng với mục đích tôn giáo;
Công trình cải tạo, nâng cấp, sửa chữa, xây dựng mới trụ sở cơ quan có tổng mức đầu tư dưới 3 tỷ đồng;
Các dự án xây dựng, sửa chữa, bảo trì vốn sự nghiệp và các dự án của những ngành đã có thiết kế mẫu và tiêu chuẩn kỹ thuật được Bộ quản lý ngành phê duyệt dự án đầu tư xây dựng dựa trên cơ sở phù hợp với quy hoạch ngành, quy hoạch vùng hoặc kế hoạch trung và dài hạn có vốn đầu tư từ dưới 3 tỷ đồng;
Các dự án đầu tư xây dựng sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước cho các hạ tầng xã hội có tổng mức đầu tư từ dưới 7 tỷ đồng. Những dự án này phải không nhằm mục đích kinh doanh, phù hợp với quy hoạch KT-XH và xây dựng, đã có chủ trương đầu tư hay đã được bố trí trong kế hoạch đầu tư hàng năm.
* Nội dung báo cáo đầu tư dự án xây dựng
Ngoài ra, đối với những dự án đầu tư xây dựng nhà máy với mục đích phục vụ sản xuất kinh doanh thì cần bổ sung thêm các nội dung trong báo cáo đầu tư như:
Căn cứ pháp lý, sự cần thiết đầu tư;
Tên dự án, hình thức đầu tư (dự án đầu tư xây dựng mới, cải tạo, bảo trì và mở rộng);
Chủ đầu tư: ghi rõ tên cơ quan đơn vị và cá nhân;
Địa điểm và mặt bằng: phường (đường, phố)/xã và quận/huyện, thành phố/tỉnh;
Khối lượng công việc;
Vốn đầu tư và nguồn vốn;
Thời gian khởi công và hoàn thành.
Ngoài ra, đối với những dự án đầu tư xây dựng dưới 100 triệu đồng không nhất thiết phải thực hiện đủ các nội dung báo cáo đầu tư.
XEM THÊM: Mẫu đề xuất dự án đầu tư cập nhật nội dung mới nhất
Thiết bị (ghi rõ giá trị, nguồn cung cấp);
Nguồn cung cấp nguyên liệu, vật liệu;
Sản phẩm, dịch vụ, quy mô công suất;
Khả năng trả nợ (nếu có vốn vay), thời hạn hoàn vốn;
Biện pháp bảo vệ môi trường (nếu có các dự án tác động xấu tới môi trường).
Chi phí lập dự án đầu tư xây dựng
Chi phí lập dự án đầu tư xây dựng công trình được quy định Mục I Phần II Quyết định 79/QĐ-BXD năm 2017 đã công bố Định mức chi phí quản lý dự án đầu tư xây dựng và tư vấn được Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành sẽ bao gồm các khoản chi phí sau:
Chi phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng
Căn cứ theo quy định tại Nghị định số 59/2015/NĐ-CP và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án xây dựng khi cơ quan chuyên môn có thẩm quyền lập thẩm định và lập thẩm tra dự án đầu tư xây dựng công trình, thẩm định thiết kế cơ sở cần phải nộp khoản lệ phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng. Giá và phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng (lệ phí thẩm định của dự án đầu tư xây dựng) theo quy định sẽ thu theo Biểu mức thu ban hành kèm với Thông tư 209/2016/TT-BTC và tối đa không quá 150.000.000 (Một trăm năm mươi triệu) đồng/dự án.
Chi phí tư vấn được xác định dựa theo cấp công trình theo quy định về phân cấp công trình xây dựng;
Chi phí tư vấn xác định trên cơ sở mức tỷ lệ phần trăm (%) tương ứng với quy mô chi phí xây dựng và quy mô chi phí thiết bị hay quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị;
Chi phí về việc tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng: sử dụng để xác định chi phí những công việc tư vấn trong tổng mức đầu tư xây dựng và dự toán xây dựng làm cơ sở để xác định giá gói thầu tư vấn phù hợp với trình tự lập dự án đầu tư xây dựng. Giá hợp đồng tư vấn được xác định trên cơ sở kết quả lựa chọn nhà thầu tư vấn phù hợp với quy định của pháp luật về đấu thầu;
Chi phí tư vấn đầu tư dự án: Là phí chi trả cho người trực tiếp thực hiện công việc tư vấn và quản lý của tổ chức tư vấn, chi phí khác (mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp) và thu nhập chịu thuế tính trước chưa gồm thuế VAT.
Chi phí quản lý dự án xây dựng công trình
Theo quy định tại Nghị định 68/2019/NĐ-CP về quản lý chi phí dự án thì chi phí quản lý dự án xây dựng được xác định theo Điểm d, Khoản 4, Điều 4 bao gồm:
Các chi phí để tổ chức thực hiện những công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng. Đối với các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP) chi phí quản lý dự án gồm có chi phí quản lý dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chi phí hoạt động của đơn vị quản lý dự án đầu tư xây dựng thuộc cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chi phí quản lý dự án của nhà đầu tư.
Phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng = Tổng mức đầu tư được phê duyệt x Mức thu
Bạn đang đọc nội dung bài viết Đất Nền Dự Án Là Gì? Những Lưu Ý Khi Đầu Tư Cần Biết trên website Sieuphampanorama.com. Hy vọng một phần nào đó những thông tin mà chúng tôi đã cung cấp là rất hữu ích với bạn. Nếu nội dung bài viết hay, ý nghĩa bạn hãy chia sẻ với bạn bè của mình và luôn theo dõi, ủng hộ chúng tôi để cập nhật những thông tin mới nhất. Chúc bạn một ngày tốt lành!